Весна несет не только капель и теплые деньки, но и существенные изменения в ряд законов, а также принятие новых, которые коснутся каждого гражданина.
Так, с 1 марта 2023 года вступят в силу изменения в Гражданский кодекс – в ту его часть, которая касается недвижимости.
Прежде всего, отмечу, что законодатель четко определил, что может быть отнесено к недвижимому имуществу – это земельные участки, здания и сооружения, помещения.
О ТОМ – ЧТО ТАКОЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
В законе определено, что здания и сооружения создаются в результате строительства, в том числе в результате раздела недвижимости или объединения. При этом не создается новая недвижимость, она лишь изменяется.
О ПОЛЬЗОВАНИИ СОБСТВЕННИКОМ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Закон предоставляет право собственнику здания или сооружения, которые находятся на чужом земельном участке, пользоваться данным участком, но только на условиях, которые он согласует в договоре с собственником земельного участка.
Если договор не заключался, то собственник недвижимости имеет право пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к своей недвижимости.
Собственник недвижимости вправе без согласия собственника земельного участка продавать, дарить свою недвижимость, реконструировать или снести ее.
Предусмотрел законодатель и случаи, если недвижимость «погибла» случайно. К примеру, в пожаре. В этом случае, собственник утерянной недвижимости не теряет право на чужой земельный участок и в течение 5 лет должен приступить к восстановлению нового дома. Если срок пропустить, то право на пользование чужим земельным участком теряется.
Если недвижимость находится на муниципальной или федеральной земле, то собственник вправе требовать от властей передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
О ТОМ, ЧТО ОТНОСИТСЯ К ПОМЕЩЕНИЯМ
Закон отнес к помещениям обособленную часть здания или сооружения, пригодную для постоянного проживания граждан (жилое помещение) или для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение). В том числе, машино-места.
Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом и не являются самостоятельными недвижимыми вещами.
При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения, машино-места сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Образование помещений и машиномест в объектах незавершенного строительства не допускается.
Все вышеизложенные правила применяются и к жилым помещениям.
О ВОЗНИКНОВЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ПОМЕЩЕНИЕ, МАШИНОМЕСТО ПРИ ИХ СОЗДАНИИ
Собственниками созданными зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, помещениями, машиноместами становятся собственники земельного участка, на котором расположены указанные объекты. А также те граждане, которым земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставлены для создания соответствующей недвижимой вещи.
ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЕ, МАШИНО-МЕСТО
Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением.
При этом собственник не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.
Пользоваться жилым помещением для целей, не связанных с проживанием запрещено. Если есть такие намерения, то помещение следует перевести в нежилое.
В случае сноса либо разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.
О ПОЛЬЗОВАНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ, МАШИНО-МЕСТ
Общие принципы права общей долевой собственности на общее имущество осталось прежним. Так, собственникам помещений и машино-мест в здании принадлежит доля в общем имуществе.
К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих зданиях или сооружениях), крыши, ограждающие конструкции этих зданий или сооружений, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. К общему имуществу относится и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения. Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.
Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
Продать свою долю в праве собственности на общее имущество нельзя. Она отчуждается в случае продажи недвижимости. Запрещает закон и выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении.
В случае если часть общего имущества может быть передана третьим лицам в пользование, к примеру, часть подвала, в аренду, такое решение о передаче имущества в пользование третьим лицам может быть принято на собрании собственником двумя третями голосов и лишь при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машиномест в этих здании или сооружении.
Все вышеизложенные правила об общем имуществе распространяют свое действие на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
О ТОМ, КОГО МОГУТ ЛИШИТЬ СОБСТВЕННОСТИ
Закон закрепил принципиально новое правило, по которому в случае, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, то назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Указанные правила применяются и к машино-местам.
Это главные позиции нового закона. Как они будут работать и воплощаться в жизнь, покажет время. А мы ждем новых судебных решений, новых разъяснений надзорных органов, новых подзаконных актов, разъясняющих положения и применения закона. Если у вас возникнут вопросы, то «ШАНС» всегда открыт для дискуссии и жалоб. Пишите в редакцию или обращайтесь в Общественную приемную «ШАНСА» (Хакасия, Абакан, ул. Хакасская, 27) по тел.: 8-902-996-88-91.
