Мы ни раз «разбирали» на страницах «ШАНСа» тему обманутых дольщиков и давали советы, как поступить в случае, если застройщик вдруг приостановил строительство, и пошли слухи о его банкротстве. Примечательно то, что вопросов по этой теме от жителей Хакасии и Красноярского края меньше не становится.
Сегодня ответим на популярные.
ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ОБЪЯВИТ СЕБЯ БАНКРОТОМ?
В первую очередь необходимо требовать признания права собственности на квартиру, которая будет являться объектом незавершенного строительства и включаться в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника-застройщика.
Можно, конечно, и потребовать вернуть денежные средства, но только лишь в том случае, если строительство фактически и не начиналось (или в начальных стадиях), или точно известно, что у застройщика много другого имущества (помимо объектов строительства для дольщиков).
Реестр требований кредиторов – это совокупность сведений о всех кредиторах с указанием их требований.
При банкротстве застройщика у реестра требований появляется специальная его часть: реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются требования о передаче жилых помещений.
Для включения в реестр установлены сроки. Начало срока – с момента, как арбитражный управляющий направит дольщику соответствующее уведомление. Включиться нужно успеть в течение двух месяцев. Для этого в Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов. Образцов таких заявлений великое множество на просторах интернета. Главное – правильно определить, с чем вы будете включаться: с требованием о передаче квартиры или с требованием о возврате денег.
В случае, если суд включит ваше требование в реестр кредиторов, то по окончании процедуры банкротства, требования о передаче жилых помещений подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений или объекта незавершенного строительства.
Если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены, то кредитор вправе заявить о включении в реестр денежного требования. Если не включиться в реестр, то ваше требование останется непогашенным.
ЧТО ЛУЧШЕ И ВЫГОДНЕЕ ВКЛЮЧАТЬ В РЕЕСТР: КВАРТИРУ, КАК НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ДЕНЬГИ, ПЕРЕДАННЫЕ ЗАСТРОЙЩИКУ?
Я полагаю, что лучше иметь право на недвижимость, чем требование об уплате денег с банкрота, у которого практически ничего и нет.
Как показывает статистика: должнику, в случае возбуждения дела о банкротстве, банкротства не миновать. В конце концов он будет признан банкротом, и в отношении него введут конкурсное производство.
А это значит, что будет продаваться все его имущество, и деньги поделят между кредиторами. Поэтому требовать свои кровные нецелесообразно: в лучшем случае достанется малый процент, пропорциональный требованиям. А вот получив права на квартиру, пусть и не достроенную, дольщик исключит ее из конкурсной массы. Это значит, что должник не сможет ею распорядиться (например, продать), а следовательно, дольщик может получить эквивалент вложенным средствам.
После банкротства застройщика, можно скооперироваться с другими «горемыками» и создать, например, жилищно-строительный кооператив, и уже совместно работать над подготовкой дома к проживанию.
ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ, ЕСЛИ ОЧЕВИДНО, ЧТО ЗАСТРОЙЩИК ПРИОСТАНОВИЛ СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРОСРОЧИЛ ВСЕ СРОКИ СДАЧИ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, И УЖЕ ПОШЛИ СЛУХИ О ЕГО БАНКРОТСТВЕ?
Срочно обращайтесь в суд общей юрисдикции* за установлением права собственности на квартиру, как на объект незавершенного строительства в виде квартиры, или прав на долю в объекте незавершенного строительства.
Но следует учитывать некоторые ситуации.
Первая ситуация. Дом построен, введен в эксплуатацию, но застройщик не передает квартиру. В этом случае вы обращаетесь в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.
Вторая ситуация. Дом фактически построен, но в эксплуатацию не введен. В этом случае вы обращаетесь в суд с требованием о признании права собственности на квартиру (по сути, это уже является квартирой).
Третья ситуация. Дом не достроен, но имеет высокую степень готовности, в эксплуатацию не сдан, квартира имеет индивидуально-определенные признаки и фактически передана дольщику. Следует обратиться в суд за признанием прав собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме.
Четвертая ситуация. Дом не достроен, квартира не передана. В таком случае следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.
*Обращаться стоит в суд общей юрисдикции (районный или городской) по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ПЕРЕДАЛ СВОИ ПРАВА ЗАСТРОЙЩИКА ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ, МОЖНО ЛИ УСТАНОВИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ?
Да, это возможно, даже в том случае, если ваш договор с первоначальным застройщиком не был переоформлен на нового застройщика.
Итак, памятка дольщику.
1. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика, то скорее обращайтесь в суд за установлением права собственности на квартиру.
2. В деле о банкротстве пытайтесь через суд установить право собственности на квартиру (помещение), на которое вы претендуете. Недостроенная квартира с высокой степенью готовности в собственности у дольщика, лучше, чем деньги, которые застройщик якобы обязуется вернуть.
3. Независимо от того, с какими требованиями вы пойдете в суд, всегда отстаивайте свою позицию о том, что с застройщиком у вас договор долевого участия в строительстве, а не инвестиционный или куплипродажи, будущей недвижимости.
4. Если дело о банкротстве застройщика уже возбуждено, то включайтесь в реестр с требованием о передаче жилого помещения, а не с требованием о возврате денежных средств.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК, ВМЕСТО ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, ЗАКЛЮЧИЛ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
Такое положение влечет риски для дольщика, ведь договор долевого участия защищен (о нем даже целый закон написан).
И все же, если застройщик отказывается переделать договор, помните, что Верховный суд РФ высказал свою позицию: положения закона об участии в долевом строительстве должны применяться к договору независимо от того, как он поименован.
Суды теперь должны ориентироваться не на то, как называется договор, а на его содержание, условия, цели и фактически сложившиеся правоотношения между застройщиком и гражданином. Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи на будущую квартиру (а в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве), то такой договор будет являться договором участия в долевом строительстве. Важно: если стороной является гражданин, и он строит квартиру для себя, то его права защищены законом о защите прав потребителей.
КВАРТИРА ПОСТРОЕНА, НО ДОЛЬЩИКУ НЕ НРАВИТСЯ ВИД ИЗ ОКНА. МОЖНО ЛИ РАСТОРГНУТЬ ТАКОЙ ДОГОВОР?
При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки.
Если такой информации не было, и, в процессе строительства, гражданину не нравится вид из окна, или перед его окнами возвели трансформаторную будку или газорегуляторный пункт, то гражданин вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной по договору денежной суммы.
Также гражданин вправе выставить иные требования в соответствии с законом «О защите прав потребителей».
МОГУТ ЛИ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА «О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ» ПРИМЕНЯТЬСЯ К ПРАВООТНОШЕНИЯМ СТОРОН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
Поскольку законом об участии в долевом строительстве не предусмотрены положения, устанавливающие ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований гражданина, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков, должны применяться положения закона «О защите прав потребителей».
Речь также – о нормах за нарушение сроков удовлетворения требований об устранении недостатков в виде неустойки 1% от цены товара за каждый день просрочки. При этом нормы закона «О защите прав потребителей» применяются и за неисполнение застройщиком судебного решения об устранении недостатков.
С КАКОГО МОМЕНТА УСТАНАВЛИВАЕТСЯ СРОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ?
Срок передачи квартиры должен устанавливаться не с даты окончания планируемого завершения срока строительства, указанного в договоре (к примеру, II квартал 2024 года), а с даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Таким образом, по смыслу закона о долевом строительстве, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную законом «О защите прав потребителей».
