Дмитрий Соловьев – известный на юге Красноярского края риэлтор и экс-депутат горсовета Минусинска. Год назад он перебрался на ПМЖ в Сочи и устроился на работу в одно из крупнейших агентств недвижимости. В интервью «Шансу» он рассказал, какие ошибки чаще всего допускаются при покупке жилья, насколько разнятся цены за квадратный метр по сравнению с Абаканом, чем отличаются квартиры от апартаментов и самое главное – можно ли купить квартиру рядом с морем
за 2 млн рублей?
– Дмитрий, ваше риэлторское агентство в Минусинске было востребованным и успешным. Плюс вы зарекомендовали себя как человек, который хочет и может помогать людям. Почему вы решились на переезд?
– Если честно, я всегда мечтал жить у моря. Но, по иронии судьбы, непосредственно до переезда ни разу в Сочи не был. Много раз бывал за границей, но никогда не рассматривал этот город как место для отдыха. Побывавшие здесь друзья говорили, что сервис не дотягивает, и советовали не тратить деньги в Краснодарском крае. Окончательное решение было принято за полгода до переезда. Перед этим я мониторил рынок труда и увидел, что на первом месте по востребованности оказалась работа риэлтора. Как говорится, «пазл сложился». Что же касается главных причин переезда – желание жить с семьей у моря и смена обстановки, так как дышать смогом, накрывающим Хакасско-Минусинскую котловину с наступлением холодов, надоело.
– А как вы пришли в эту сферу? Вы ведь долгое время работали юрисконсультом в «Сбербанке».
– Это из категории «дело случая». В мои обязанности входили проверка ипотечных документов и юридический анализ. Если проще: либо пропускал документы, либо делал замечания и возвращал в доработку. Эта сфера была мне интересна, и я ничего не планировал менять. Но однажды близкий родственник рассказал, что его знакомая без соответствующего опыта и образования собирается открыть свое агентство. В этот момент я подумал, а почему бы мне не попробовать? Я так загорелся этой мыслью, что вскоре написал заявление на увольнение по собственному и встал на учет в центр занятости, чтобы получить грант на развитие малого бизнеса. Вскоре открыл ИП, снял офис, нанял персонал. На первом этапе, конечно, было сложно, потому что ни базы, ни опыта не было. Первая сделка состоялась только через несколько месяцев. Но я ни на секунду не опускал руки.
– Проблем с поиском работы в Сочи не возникло?
– Нет, я четко понимал, где хочу работать. Времени я не терял, поэтому в первые же дни пришел в агентство и прошел собеседование.
– Вы работаете больше года, поэтому можете уже точно ответить на самый часто задаваемый вопрос: «Сложно приобрести жилье в Сочи?».
– Сочи – это город, в котором всем хочется жить и хочется жить в своем жилье. Если на этот вопрос посмотреть с юридической стороны, то тут все очень индивидуально. Как и везде, требуется тщательная проверка документов, юридический анализ в целом.
– Откуда больше всего покупателей, если навскидку?
– Многим кажется, что у сибиряков нет возможности приобретать жилье в Сочи, но, как ни странно, их больше всего. Хотя, может, и совсем не странно. Нескольким землякам уже даже помог приобрести недвижимость как комфорт-, так и бизнес-класса. Кстати, не все переезжают сюда на ПМЖ. Многие приобретают для инвестиций.
Динамика рынка здесь совершенно иная, нежели в Сибири. Здесь в день бывает по 10 покупателей и столько же – на следующий. В Сочи едут со всей страны. Один мой хороший знакомый на вопрос о том, почему люди готовы приобретать столь дорогую недвижимость, ответил: «Люди здесь готовы платить за эмоции». Здесь нет сезонности, все продается и покупается круглый год.
– Если сравнивать цены за квадрат в Абакане-Минусинске и Сочи – разница велика?
– Стоимость квадратного метра в Абакане (Хакасия) и Минусинске – в районе 40-50 тысяч. В Сочи средняя цена – в районе 100 тысяч рублей. Но цены зависят от районов. Например, Лазаревский район (до Сочи около 70 км) – от 70 тысяч до 500 тысяч рублей. Есть и дороже. Хочу отметить, что при такой разнице в ценах можно приобрести квартиру небольшой площади до 30 кв. м за 2 млн рублей. Причем это будет комплекс с развитой инфраструктурой, общественным транспортом, наличием бассейна, придомовой территорией, паркингом, лаунж-зоной, детской и спортивной площадками на второй береговой линии (примерно метров 700 от моря). Такое жилье можно приобрести как для личного проживания, так и для сдачи в аренду. Если говорить о строящемся жилье, то и на этой стадии можно купить недвижимость даже в Сочи от 2 млн рублей. Действительно, цены постоянно растут. По словам местных жителей, рост начался тогда, когда город начали готовить к Олимпиаде-2014. Прирост ежегодно 20-30%. Но опять же все зависит от объекта, локации, класса и множества других факторов.
– В последнее время на рынке риэлторских услуг появилось много мошенников. Расскажите, что стоит учитывать потенциальным покупателям.
– Первое: не стоит доверять сайтам с бесплатными объявлениями и уж тем более ориентироваться там по ценам. Дело в том, что 99% – это фейковые объявления. Реальная информация только на сайтах агентств, которые работают давно и имеют хорошую репутацию. Второе: не стоит «вестись» на низкие цены. В любом случае нужно обязательно проверять историю объекта. Нередко бывают подвохи либо в документах, либо в технических моментах. Третье: нужно четко понимать цель покупки – для постоянного проживания, для отдыха или для инвестиций. Это сэкономит время. И четвертое – нужно проверять документы только у специалистов – юристов или нотариусов.
– Чем отличается квартира от апартаментов и от помещения?
– Хороший вопрос. Если с квартирой все понятно, то жилое помещение – это все категории объектов недвижимости в целом. Это изначально часть жилого дома, который имеет отдельный вход, у него разделены счета, он стоит на участке, который должен быть пропорционально разделен этому помещению. Таких объектов в Сочи много. Не стоит бояться статуса такого помещения. Есть достойные объекты, по которым нет проблем. Но и есть объекты с нюансами – разделение счетов, недостаток технических мощностей по свету, воде и т.д.
У апартаментов назначение нежилое. Однако на данный момент они очень популярны. Многие застройщики предлагают их, предлагают даже реконструировать под них комплексы. Преимущества: делаются под запрос кратковременного отдыха тех, кто приезжает по работе или в отпуск. Апартаменты интереснее, если это комплекс, который имеет определенную концепцию, стиль, функции, услуги. Например: наличие бассейна, спа-зоны, комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе, рестораны и т.д. Минусы могут быть в том, что повышены налог и расходы по коммунальным платежам. Но опять же это в индивидуальном порядке. Нередко суммы выше совсем незначительно.
– А можно сдавать такое жилье?
– Да, можно заключить с управляющей компанией договор доверительного правления и за вас будет работать специализированная организация, которая ежемесячно или в определенный период будет зачислять деньги на счет. Лично вам не надо участвовать в сдаче в аренду. Многих инвесторов, покупателей это привлекает. Можно два-три раза в год приезжать отдыхать, а в оставшееся время сдавать и получать вот такой пассивный доход.
– В последнее время много говорят об инвестициях на стадии строительства с доходом от 30% годовых. Расскажите суть.
– В Сочи, Адлере, Дагомысе строится достаточно большое количество жилья, и здесь нужен избирательный подход. Можно заработать и на стадии котлована, и на стадии возведения, и при сдаче. Да, 30% и более – это возможно. Зависит от того, каким бюджетом располагаете. Сочи – это город, в котором на недвижимости за год можно заработать в два раза больше.
– Сколько стоят земельные участки. Сибиряки ведь привыкли к простору.
– Варьируются от 200 тысяч рублей до 2 млн за сотку. Но участки с особенностями – вокруг Кавказские горы. Соответственно, найти ровный – большая редкость. Обычно они расположены на склонах, где потребуются подпорки, сливы, проведение геодезии, возможны оползни и т.д. Даже если удастся найти дешевый участок, то нужно просчитывать, сколько средств придется потратить на то, чтобы построить. Бывает, что на выравнивание и на водоотведение уходит целая стоимость дома.
– А что бы вы посоветовали тем, кто планирует в Сочи в отпуск и хочет снять жилье?
– Лучше всего делать это через проверенные площадки – сайты гостевых домов, например. Обязательно стоит обращать внимание на опыт работы и отзывы. Никогда, ни в коем случае не снимайте удаленно и не переводите деньги частным лицам, как бы они себя не позиционировали. Очень велик риск потерять деньги. Идеальный вариант – снимать на месте и проверять все самому.
