Это, наконец-то, случилось: поставлена точка в спорах при банкротстве по поводу единственного жилья, находящегося в ипотеке. Если раньше по окончании процедуры банкротства у граждан не только списывали все долги, но и отбирали ипотечные квартиры, то теперь ситуация изменится.
24 июля 2024 года Государственная дума, приняв законопроект в третьем чтении, направила его в Совет Федерации для рассмотрения. После резолюции президента его опубликуют, и через 30 дней он начнет действовать.
Для понимания: новый закон вносит изменения в закон о банкротстве в части сохранения договора залога единственного жилья. В частности: он позволяет списать все долги, а вот ипотеку оставить должнику вместе с недвижимостью. При этом нужно понимать, что за квартиру или дом платить придется, ипотеку не спишут в отличие от остальных долгов.
Однако есть нюансы. Сегодня предлагаю разобраться в процедуре и тонкостях нового закона.
РАСПРОСТРАНЕНИЕ НОВОГО ЗАКОНА ПО КРУГУ ЛИЦ И ЕГО УСЛОВИЯ
Положения закона распространяются на вошедших в процедуру банкротства граждан, которые имеют помимо ипотеки долги по другим кредитам. При этом, чтобы закон заработал для гражданина, и ипотечную квартиру не отобрали, нужно соблюсти следующие условия:
1. Отсутствует задолженность по ипотечному договору. Это идеальный случай. То есть, у гражданина могут быть долги по всем его кредитам, но вот ипотеку нужно оплачивать регулярно и в полном размере. Но новый закон содержит оговорку: в случае, если у должника есть задолженность и по ипотеке, то ее погашение должно быть согласовано с кредитором в мировом соглашении (об этом речь далее).
2. Ипотечная квартира является единственным жильем как для гражданина-заемщика, так и для его семьи, и семья должна фактически там проживать.
3. Имеется готовность любых третьих лиц (супругов, родственников, друзей, Росвоенипотеки (при ипотеке военнослужащих)) взять на себя обязанности по дальнейшей оплате ипотеки, если доходов самого должника не хватит как на ее погашение, так и на погашение и других долгов. То есть, с целью защиты прав банка, необходимо определить, за счет каких конкретно денежных средств будет производиться погашение задолженности.
При соблюдении этих условий должник в процедуре банкротства вправе заявить ходатайство о заключении мирового соглашения (локального плана реструктуризации).
Новый закон распространяется не только на жилое помещение и земельный участок, на котором расположено строение, но и доли в таком имуществе. То есть если у гражданина в ипотеке доля в недвижимом имуществе, то закон защищает и ее.
Новый закон распространяется как на ипотеку для граждан, так и на военную ипотеку. Однако в нем не сказано про льготную ипотеку. Следовательно, поскольку законодатель не выделил ее, закон будет распространяться и на все виды льготных ипотек.
КАК БУДЕТ РАБОТАТЬ НОВЫЙ ЗАКОН?
Как было? Действующий закон содержит в себе перечень имущества, которое обладает иммунитетом. Т. е. это имущество, на которое не может быть обращено взыскание. В него входит и единственное жилье гражданина. Работает такой иммунитет и в банкротстве. Но на ипотеку данное требование не распространяется. Если у банкрота есть квартира в ипотеке, то ее включают в конкурсную массу и продают с торгов, даже при отсутствии задолженности по ипотечному кредиту.
Как будет? Новый закон сводится к тому, что в процедуре банкротства между гражданином и банком, выдавшим ипотечный кредит, заключают мировое соглашение. Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве, утверждает это мировое соглашение. По его условиям гражданин обязуется выплачивать ипотеку, а банк не забирает квартиру. Т. е. квартира выделяется из всей конкурсной массы и продаже на торгах не подлежит.
При этом по закону о банкротстве все права на распоряжение имуществом банкрота переходят к финансовому управляющему, совершение сделок разрешается только с его согласия. По новому же закону решение о заключении с банком мирового соглашения принимается самим человеком. Несогласие финансового управляющего с заключением мирового соглашения учитываться судом не будет. Суд все равно утвердит соглашение. Кстати, для его заключения не будут спрашивать и мнение других кредиторов, которые участвуют в процедуре банкротства. Их мнение или возражения суду будут попросту не интересны.
Также следует обратить внимание на еще одно условие при заключении мирового соглашения. Новый закон устанавливает следующее: если у гражданина нет имущества, кроме ипотечного жилья, и рассчитаться с кредиторами первой и второй очереди в процедуре банкротства не может, то он обязан перед тем, как заключить мировое соглашение, внести на свой счет, открытый финансовым управляющим, денежную сумму в размере задолженности перед такими кредиторами, но не более 10% от стоимости жилого помещения, которое находится в ипотеке и будет оставлено за должником.
Если у должника нет кредиторов первой и второй очереди, то это условие не выполняется.
КТО ТАКИЕ КРЕДИТОРЫ ПЕРВОЙ И ВТОРОЙ ОЧЕРЕДИ?
Первая очередь – это расходы по делу о банкротстве и вознаграждение финансовому управляющему, а также граждане, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью.
Вторая очередь – это граждане, перед которыми должник имеет задолженность по заработной плате. Думаю, что это условие вполне выполнимо каждым из должников-банкротов.
ПОСЛЕДСТВИЯ УТВЕРЖДЕНИЯ МИРОВОГО СОГЛАШЕНИЯ
После того, как суд в процедуре банкротства утвердит мировое соглашение, наступают следующие последствия.
1. Квартира, дом и земельный участок (на котором дом расположен) не включаются в состав имущества должника, подлежащих продаже с торгов в банкротстве. А если они уже были включены в конкурсную массу, то суд должен по заявлению гражданина исключить их из конкурсной массы.
2. Ипотека не прекращается.
3. Условия ипотечного договора не изменяются и остаются прежними. То есть, банк не вправе повысить процентную ставку по ипотеке или, к примеру, навязать дополнительную страховку, якобы страхующую риски заемщика от неплатежеспособности. Помните, что изменить договор возможно только по соглашению сторон, банк не вправе изменить условия в одностороннем порядке.
ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ МИРОВОГО СОГЛАШЕНИЯ
В случае, если мировое соглашение, утвержденное Арбитражным судом, должником не исполняется, и при этом процедура банкротства еще не завершена, банк (у которого в залоге ипотечная квартира, и который подписал мировое) имеет право вновь обратить взыскание на ипотечную квартиру, даже если это единственное жилье.
Если же процедура банкротства завершена, должнику списали все долги, но он не исполняет условия мирового соглашения, банк вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении мирового соглашения в связи с его неисполнением, а также обратить взыскание на заложенную квартиру, но уже по закону об ипотеке.
Новый закон будет распространяться не только на граждан, которые еще только собираются на банкротство, но и на тех, для кого банкротство уже идет, но суд еще не успел реализовать ипотечное жилье.
Вы в банкротстве и имеете ипотеку? Или вы из тех, кто только собирается объявить себя банкротом, но наличие ипотеки не позволяет сделать первый шаг? По этим и не только вопросам вы можете проконсультироваться со специалистом по банкротству Татьяной Чередниченко. Я помогу принять правильное решение по выходу из финансового тупика, списать все долги, а ипотечное жилье оставить за должником; разъясню доступным языком все нюансы банкротства с ипотекой и без нее, и помогу грамотно и без риска войти в процедуру банкротства.
Опыт работы в банкротстве более 15 лет. Всем обратившимся должниками долги списали.
Консультации оказываю бесплатно.
Стоимость услуг по введению процедуры банкротства - 25 000 рублей.
Цена действительна до конца августа.
Звоните по тел.: 8-902-996-88-91 и записывайтесь на бесплатную консультацию к Татьяне Витальевне Чередниченко.
Адрес редакции "ШАНС" Абакан (Хакасия), ул. Хакасская, 27.
