За бедного дольщика замолвим слово.
Продолжаем тему обманутых дольщиков. Напомню, что в прошлом номере «Шанса» я рассказала, как правильно выбирать застройщика. В этом поговорим о том, что же делать, если застройщик не выполняет взятые на себя обязательства и одной ногой стоит в банкротстве. Поводом стало обращение в «Общественную приемную «Шанса» дольщиков многоквартирного жилого дома по улице Стофато, 16 А.
Анализ имеющихся в нашем распоряжении документов красноречиво свидетельствует, что финансовое положение застройщика ООО «Дорожно-строительная компания» оставляет желать лучшего. Долги в размере нескольких сотен миллионов рублей, иски дольщиков о взыскании неустоек, неплатежи за аренду земельного участка перед администрацией Абакана, долги перед Водоканалом… Такое финансовое положение дел привело к тому, что сроки сдачи объекта перекочевали со II квартала 2019 года во II квартал 2020 года.
Дольщики обескуражены. Кто-то терпеливо ждет, кто-то взыскивает неустойки за срыв сроков сдачи. А кто-то переуступает свои требования к застройщику по договорам уступки третьим лицам. Но и тут не все так просто, повезло узаконить такие договоры, зарегистрировав в Росреесте, лишь тем, кто заключил их до 3 октября 2018 года. Тем, кто не успел, повезло меньше. Росреестр прекратил регистрацию договоров уступки со ссылкой на поступившие 3 октября 2018 года в Росреестр уведомления из минстроя РХ о запрете застройщику привлекать денежные средства дольщиков.
Соответствуют ли закону бездействия Росреестра – вопрос правовой и решать его нужно в суде. Кстати, один из дольщиков уже обратился в «Общественную приемную «Шанса» с такой проблемой, мы намерены обращаться в суд и будем информировать наших читателей о ходе разбирательства.
Но вот насколько действия минстроя Хакасии являются законными и обоснованными и что делать с их запретом застройщику привлекать деньги, дольщики решили спросить непосредственно у министра. Тот пошел навстречу, и 12 сентября в минстрое РХ состоялась встреча, на которой присутствовали представитель застройщика и около 40 дольщиков. Правда, вместо министра был его зам, но разговор состоялся. Его результатом стало обещание зама в самое ближайшее время собрать поставщиков, кредиторов и дебиторов застройщика, чтобы вместе найти выход из непростой ситуации. О том, состоялась ли такая встреча и какое решение на ней принято, мы будем информировать читателей.
А пока надзорные органы ищут выход, дольщики тоже не должны расслабляться. Рассмотрим два случая развития событий и алгоритм действий по каждому из них. Но прежде несколько слов о том, что такое банкротство застройщика.
Итак, банкротство застройщика – это установленная в суде его неспособность удовлетворить требования кредиторов (дольщиков, налогового органа, арендодателя земельного участка, энергоснабжающих организаций и т.д.) по денежным обязательствам.
Законодатель, желая защитить участников строительства, ввел в закон о банкротстве специальную главу, в которой определил особенности банкротства, предоставляя дольщикам-кредиторам некоторые преференции. К примеру, дольщики вправе выбирать, предъявить требования банкроту о передаче им недостроенных жилых помещений или возвратить вложенные денежные средства. Что предпочтительнее, расскажу ниже.
Следующей преференцией является очередность удовлетворения требований кредиторов. Если у банкрота будут деньги, то из них вначале будут удовлетворяться требования дольщиков и только потом требования остальных кредиторов. Исключения составляют лица, которым должник причинил вред здоровью, и работники должника. Их требования в приоритете.
Со своими требованиями дольщики должны войти в реестр кредиторов в установленные законом сроки. Если эти сроки пропустить, то дольщика поставят за реестр и его требования удовлетворятся из оставшихся денег, что очень маловероятно. Если же дольщик так и не включился в реестр, то его требование останется непогашенным.
Случай 1. Застройщик на пороге банкротства
Итак, если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, строительство приостановил или вовсе заморозил, имеет десятки миллионов непогашенных долгов, в том числе и перед подрядчиками – банкротство близко.
В этом случае советую дольщикам не затягивать и обращаться в суд общей юрисдикции за установлением права собственности на незавершенную строительством квартиру или на долю в объекте в виде квартиры. Каким будет ваше требование, зависит от конкретной ситуации, в том числе и от того, в какой стадии готовности находится дом.
К примеру, если дом не достроен, но в высокой степени готовности, к примеру, у нашего проблемного объекта на Стофато, 16А, степень готовности 80%, просите суд признать за вами право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.
Если степень готовности ниже, следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.
Наиболее предусмотрительно будет обращение в суд за установлением права собственности до того, как в отношении застройщика будет введено банкротство. Ведь, став собственником пусть и недостроенной квартиры, вы ничем не рискуете. Судите сами. Если застройщик будет признан банкротом, на вашу собственность уже никто не позарится и ее не продадут с торгов. А если застройщику все же удастся выйти из затруднительной финансовой ситуации и он продолжит строительство, то и в этом случае он обязан будет достраивать вашу собственность.
Случай 2. Застройщик – банкрот
Если в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, а право собственности на незавершенку вы зарегистрировать не успели или не захотели, то срочно включайтесь в реестр кредиторов застройщика с требованием о передаче жилого помещения или с денежным требованием. Первое предпочтительнее. Во-первых, потому что у вас появляется потенциальная возможность получить квартиру, пусть и недостроенную, а во-вторых, если этого по каким-то причинам не произойдет, то вы не утрачиваете право предъявить к должнику денежные требования.
Следует помнить, что требовать от банкрота-застройщика вернуть деньги имеет смысл или когда строительство фактически и не начиналось, или у застройщика есть другое имущество, которое можно будет продать для расчетов с кредиторами.
Получив недостроенные квартиры, дольщики в последующем могут создать кооператив, к примеру, жилищно-строительный, и достраивать дом, приводя его в пригодное для проживания состояние.
А вот рассчитывать на то, что у банкрота каким-то волшебным образом появятся деньги, чтобы вернуть их дольщикам, не стоит. Как показывает практика, дольщик в лучшем случае возвращает лишь незначительную часть своих кровных, теряя и деньги, и квартиру, пусть и недостроенную.
Если вы дольщик и у вас возникли вопросы или вы не решаетесь выбрать путь, который бы свел к минимуму риски остаться и без заветных квадратных метров, и без денег, «Общественная приемная газеты «Шанс» ждет вас в дни бесплатной юридической помощи каждую среду и четверг. Мы разберем вашу ситуацию и предложим варианты решений. Запись по тел.: 8-902-996-88-91, Татьяна Чередниченко.
Памятка дольщику
- Если чувствуете, что близко банкротство застройщика – обращайтесь в суд за установлением права собственности на недостроенную квартиру или долю.
- Если дело о банкротстве застройщика уже возбуждено, пытайтесь установить через суд право собственности на квартиру. Помните, что недостроенная квартира с высокой степенью готовности в собственности у дольщика лучше, чем деньги, которые застройщик якобы обязуется вернуть.
- Если дело о банкротстве застройщика уже возбуждено, то включайтесь в реестр с требованием о передаче жилого помещения, а не с требованием о возврате денежных средств.
