Еженедельно жители Хакасии и юга Красноярского края адресуют в газету «ШАНС» и на сайт shansonline.ru десятки вопросов совершенно разного характера: от бытовых до сложных финансовых. Сегодня при помощи специалистов Росреестра Хакасии разбираемся в проблемах, касающихся недвижимости.
– Я проживаю в коммунальной квартире. По соглашению с соседями мы зарегистрировали право собственности каждый на свою комнату (ранее были зарегистрированы доли в праве на квартиру). Мы бы хотели поделить еще и коридор. Как это сделать?
Коридоры относятся к местам общего пользования. Режим владения общим имуществом в коммунальной квартире установлен статьями 41–43 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).
– В соответствии с данными нормами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, – комментируют в Росреестре.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
– Как узнать сведения о собственнике квартиры, которую собираюсь приобрести?
С 1 марта 2023 года сведения о правообладателе недвижимого имущества предоставляются только в выписках из ЕГРН, запрашиваемых самим правообладателем или государственными органами.
Данная мера направлена на повышение защищенности персональных данных граждан от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц. При необходимости получения сведений о правах на объект со стороны покупателей правообладатель недвижимости может сам открыть доступ к своим персональным данным, направив заявление в Росреестр через сайт Росреестра или МФЦ.
В целом же, запросить выписку из ЕГРН можно в электронном виде на сайте Росреестра, Роскадастра, на сайте «Госуслуги» или на бумажном носителе в офисах МФЦ.
– Какие документы необходимо принести в МФЦ для регистрации права на квартиру?
Если ваши права на квартиру возникли до 01.09.1999 г. и были зарегистрированы в ГУП РХ «Управление технической инвентаризации», то для внесения сведений в ЕГРН о ранее зарегистрированных правах необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и представить ранее правоподтверждающий документ, например, договор купли-продажи, договор мены, дарения. В данном случае госпошлина не взимается.
Если право собственности возникло после 01.09.1999 и зарегистрировано не было, необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и представить правоустанавливающий документ, на основании которого возникло ваше право на указанную квартиру, например, договор куплипродажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, а также оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности.
– При продаже земельного участка выяснилось, что, по сведениям ЕГРН, на кадастровом учете стоит недостроенный дом, который в настоящее время разрушен (нет фундамента). Почему сведения об объекте до сих пор числятся в ЕГРН и как их исключить из реестра?
Так как орган регистрации прав не наделен полномочиями по самостоятельному снятию с государственного кадастрового учета объекта недвижимости, то собственник земельного участка, на котором расположен несуществующий объект, должен сделать это сам. Для снятия с учета объекта недвижимости вам (или вашему представителю на основании нотариально удостоверенной доверенности) необходимо обратиться в МФЦ с заявлением. К заявлению о снятии объекта с учета необходимо приложить акт обследования строения, заранее подготовленного кадастровым инженером. Заявление и документы можно подать и в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра или «Госуслуги».
– Почему в личном кабинете на сайте «Госуслуги» нет информации о купленной мной квартире по договору участия в долевом строительстве?
Сведения об объекте недвижимости в личном кабинете на портале «Госуслуги» доступны только по тем объектам, права на которые зарегистрированы. Информация о зарегистрированных правах в ЕГРН будет доступна на ЕПГУ после окончания строительства многоквартирного дома и после осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на купленную квартиру.
– Можно ли продать земельный участок, приобретенный в браке, без нотариального согласия супруги?
Для Росреестра отсутствие согласия одного из супругов не является основанием для приостановки сделки. Но при отчуждении имущества, приобретенного в период брака, специалисты все-таки рекомендуют представить для государственной регистрации перехода права нотариальное согласие супруги.
Если продавец недвижимости не предоставил нотариально заверенное согласие жены или мужа на продажу объекта, то при выписке из ЕГРН будет стоять отметка об оспоримости сделки, и удалить ее будет невозможно.
Как известно, имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым имуществом, и права на него имеют оба супруга. Поэтому при заключении сделки необходимо удостовериться в семейном положении сторон и предоставить нужные документы от нотариуса или же указать в заявлении, что продавец не состоит в браке.
В противном случае любой из супругов, не давший согласия на сделку, в любой момент может признать ее недействительной и оспорить в суде.
Вопрос о наличии или отсутствии согласия должен выясняться сторонами сделки самостоятельно в момент заключения сделки, а не потом, когда в ЕГРН появится запись.
– Можно ли при возврате излишне уплаченной государственной пошлины в заявлении указать банковские реквизиты (номер счета) другого лица, например, супруга (супруги)?
Нет. Согласно ст. 333.40 Налогового кодекса, возврат излишне уплаченной суммы государственной пошлины осуществляется плательщику государственной пошлины. Возврат осуществляется на расчетный счет плательщика. Для этого необходимо предоставить в Росреестр Хакасии заявление о возврате излишне уплаченной государственной пошлины с указанием актуальной информации о расчетном счете, открытом на имя плательщика в кредитной организации.
– Нужно ли получить согласие банка на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке?
Да. Если в результате перепланировки помещения, на которое зарегистрирована ипотека, изменились его основные характеристики – площадь, границы помещений, образованы новые помещения, – то к заявлению в Росреестр о проведении учетно-регистрационных действий наряду с необходимыми документами должно быть приложено разрешение банка.
Поэтому, прежде чем затеять перепланировку, рекомендуем изучить договор ипотеки: нет ли в нем прямого запрета на перепланировку.
Если запрета нет, то нужно направить в банк официальное письмо с просьбой согласовать перепланировку и пакет требуемых документов. Банк должен дать свое письменное согласие. Важно: даже если вы планируете снести перегородку, это тоже перепланировка – ведь в результате образуется новое помещение, и площадь все равно изменится.
– Как оформить капитальную баню, построенную в 1997 году? Объект не стоит на кадастровом учете, есть технический паспорт 2006 года.
9 ноября 2024 года вступил в силу Закон о расширении действия «дачной амнистии». Она распространена также на хозяйственные постройки, представляющие собой объекты капитального строительства (сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы и т. д.).
При этом важно соблюдение следующих условий:
- в отношении этих объектов до 01.01.2013 г. должен быть осуществлен государственный технический учет или техническая инвентаризация;
- они расположены на земельных участках, предназначенных для ИЖС, ЛПХ или ведения садоводства для собственных нужд;
- такой земельный участок должен находиться в собственности гражданина либо принадлежать ему на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования или аренды (если участок находится в государственной или муниципальной собственности).
Для внесения в ЕГРН сведений об этих объектах как о ранее учтенных достаточно представить в МФЦ документ, подтверждающий ранее осуществленный технический учет. В данном случае – технический паспорт.
– Можно ли расторгнуть договор дарения?
Подарить недвижимость – значит, безвозмездно (без какого-либо встречного обязательства) передать на нее право собственности другому лицу. Процедура требует составления договора между дарителем и одаряемым. Только подписанный ими документ и зарегистрированный на его основании в Росреестре переход права свидетельствует о получении объекта недвижимости в собственность одаряемого.
Дарение недвижимого имущества может совершить как сам собственник, так и его представитель по доверенности (в ней обязательно должен быть назван одаряемый, и указан предмет дарения).
– После регистрации перехода права собственности к одаряемому по соглашению расторгнуть договор дарения уже не получится, так как договор считается исполненным. Поэтому расторжение таких договоров возможно только в судебном порядке. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В данном случае отмена дарения также осуществляется в судебном порядке, – комментируют специалисты Росреестра.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае на госрегистрацию даритель представляет заявление о регистрации с приложением копии свидетельства о смерти одаряемого и оплачивает госпошлину.
– Оформляю в собственность дачный участок. К какому специалисту обратиться за уточнением границ? Где его найти?
Вам нужно обратиться к кадастровому инженеру. Результатом его работы станет межевой план – это письменно-графическое описание земельного участка, содержащее сведения об основных характеристиках: о площади, расположении, форме, адресе, наличии смежных участков, о постройках, если таковые имеются. Межевой план составляется в электронной форме и передается заказчику на диске.
Найти кадастрового инженера поможет раздел «Открытая служба» на сайте Росреестра. Там в рубрике «Рейтинг кадастровых инженеров» представлен рейтинг специалистов, работающих в Хакасии. Кроме того, обратиться за проведением кадастровых работ можно в Публично-правовую компанию «Роскадастр». Узнать подробности можно по телефону в Абакане: 8 (3902)35-84-96 (дополнительные номера: 2277, 2271, 2002).
– У меня в собственности есть садовый земельный участок. Слышал, что ко мне могут прийти земельные инспектора с профилактическим визитом. Что это такое и могу ли я отказаться от него?
Такие мероприятия проводились в Хакасии до 31 декабря 2024 года.
В связи с изменениями законодательства, с 1 января 2025 года проведение профвизита к гражданам отменено. Теперь профвизиты проводятся только в отношении юридических лиц, предпринимателей, государственных или муниципальных учреждений.
